Le prix au m² à Paris varie du simple au double selon l'arrondissement. En 2026, la moyenne parisienne s'établit autour de 9 800 €/m² pour les appartements selon la carte des prix des Notaires du Grand Paris, avec un recul cumulé proche de 10 % depuis le pic de 2022. Le 6e dépasse toujours les 14 000 €/m² quand le 19e reste sous 7 500 €/m². Ce tableau des 20 arrondissements donne les repères chiffrés pour situer votre projet d'achat, suivi d'un comparatif de budget selon votre surface cible et d'un point sur la fiscalité locale qui pèse de plus en plus dans le calcul.
Prix au m² par arrondissement à Paris en 2026
Le marché parisien se structure autour de plusieurs grandes zones de prix. La rive gauche historique et le centre-ouest captent les valeurs les plus élevées, portés par la rareté du foncier et la demande internationale. Les arrondissements du nord-est et de l'est restent les plus accessibles, sous la moyenne de la capitale, avec des volumes de transactions plus dynamiques ces dernières années. Les données par arrondissement s'appuient sur les bases DVF (Demandes de Valeurs Foncières) consolidées par les Notaires de France, la moyenne pondérée de 9 800 €/m² provenant de la carte des prix des Notaires du Grand Paris.
| Arrondissement | Prix moyen €/m² | Évolution sur 1 an |
|---|---|---|
| 1er arrondissement | 11 800 € | -3,1 % |
| 2e arrondissement | 10 700 € | -2,4 % |
| 3e arrondissement | 11 400 € | -2,9 % |
| 4e arrondissement | 12 700 € | -3,5 % |
| 5e arrondissement | 11 800 € | -2,7 % |
| 6e arrondissement | 14 200 € | -1,8 % |
| 7e arrondissement | 13 300 € | -2,0 % |
| 8e arrondissement | 12 200 € | -2,6 % |
| 9e arrondissement | 10 100 € | -4,2 % |
| 10e arrondissement | 9 300 € | -4,8 % |
| 11e arrondissement | 9 600 € | -4,0 % |
| 12e arrondissement | 8 700 € | -5,1 % |
| 13e arrondissement | 8 500 € | -5,4 % |
| 14e arrondissement | 9 400 € | -4,3 % |
| 15e arrondissement | 9 700 € | -3,9 % |
| 16e arrondissement | 11 200 € | -2,5 % |
| 17e arrondissement | 9 800 € | -3,6 % |
| 18e arrondissement | 8 300 € | -5,6 % |
| 19e arrondissement | 7 300 € | -6,0 % |
| 20e arrondissement | 8 000 € | -5,3 % |
Ces chiffres restent des moyennes d'arrondissement : deux adresses à 200 mètres l'une de l'autre peuvent afficher 1 500 €/m² d'écart selon l'étage, la vue ou la proximité d'un axe bruyant. Pour affiner ce repère à votre bien précis, l'outil d'estimation du prix au m² croise ces données avec les caractéristiques réelles du logement.
Calibrer son budget d’achat à Paris
Le prix moyen d'un arrondissement ne dit rien du budget réel à prévoir tant que la surface visée n'entre pas dans le calcul. Trois profils d'acheteurs donnent des ordres de grandeur concrets, hors frais de notaire et de crédit.
| Profil | Calcul | Budget indicatif |
|---|---|---|
| Studio 25 m² (moyenne parisienne, 9 800 €/m²) | 25 x 9 800 € | 245 000 € |
| 2 pièces 45 m² (11e arrondissement, 9 600 €/m²) | 45 x 9 600 € | 432 000 € |
| Familial 90 m² (15e arrondissement, 9 700 €/m²) | 90 x 9 700 € | 873 000 € |
À ce montant s'ajoutent les frais de notaire (7 à 8 % dans l'ancien) et, pour un investissement locatif, la taxe foncière annuelle détaillée plus bas. Pour vérifier ce calcul sur votre propre bien, Estimer la valeur précise de votre bien reste le point de départ le plus fiable avant toute offre.
Ce qui fait varier le prix au m² dans Paris
Au-delà de l'arrondissement, plusieurs critères font varier le prix d'un même type de bien de 10 à 30 %. L'étage et la présence d'un ascenseur pèsent lourd dans un parc immobilier ancien où beaucoup d'immeubles restent sans ascenseur au-delà du 3e étage. La vue (dégagée, sur monument, sur cour calme) et l'exposition jouent également, tout comme l'état du bien : un logement à rénover se négocie généralement 8 à 15 % sous un bien refait à neuf.
Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) est devenu un critère de prix à part entière. Un bien classé F ou G se négocie désormais avec une décote, car l'interdiction de louer les logements classés G est déjà en vigueur depuis janvier 2025, et non plus une échéance à venir. Pour un acheteur qui vise un investissement locatif, un DPE G signifie concrètement l'impossibilité de mettre le bien en location tant que des travaux de rénovation énergétique n'ont pas fait progresser son classement.
Taxe foncière et fiscalité à l’achat : un coût à intégrer
La taxe foncière parisienne a fortement augmenté depuis 2023, avec un taux communal passé de 13,5 % à 20,5 %, soit une hausse de 52 % en une seule année. Pour un appartement de 60 m² dans un arrondissement central, cette évolution représente souvent plusieurs centaines d'euros de charge annuelle supplémentaire, un montant à intégrer dès le calcul de budget et pas seulement au moment de la première déclaration.
Cette hausse change la donne pour les acheteurs occupants comme pour les investisseurs : elle réduit le pouvoir d'achat immobilier réel à mensualité égale et pèse directement sur la rentabilité d'un projet locatif, comme détaillé dans la section suivante.
Encadrement des loyers et rendement locatif à Paris
Paris applique l'encadrement des loyers depuis 2019 : un loyer de référence, majoré au maximum de 20 %, s'impose par quartier et par type de bien lors de chaque nouvelle location. Ce plafond limite mécaniquement les rendements bruts, généralement compris entre 2 et 3 % dans la capitale contre 5 à 7 % dans certaines villes de province.
La hausse de la taxe foncière détaillée plus haut vient encore rogner ce rendement déjà serré : sur un bien au rendement brut de 2,5 %, une taxe foncière alourdie de plusieurs centaines d'euros par an peut faire perdre 0,3 à 0,5 point de rendement net. Pour objectiver ce calcul complet (charges, vacance locative, fiscalité), la méthode de calcul détaillé du rendement locatif brut, net et net-net permet de comparer un projet parisien à un projet mené dans une autre ville avant de s'engager.
Tendances du marché parisien en 2026
Le marché parisien poursuit son ajustement entamé après le pic de 2022, avec un recul cumulé proche de 10 %, dont environ 5 % sur les deux dernières années selon les dernières données notariales. Les volumes de transactions se stabilisent après plusieurs trimestres de ralentissement, porté par des taux de crédit redevenus plus supportables et par des vendeurs davantage prêts à négocier.
Cette correction reste propre à Paris intra-muros. D'autres métropoles suivent des trajectoires différentes : les prix restent nettement plus abordables à Lyon, où neuf arrondissements offrent des budgets d'entrée bien inférieurs à la capitale, ou à Toulouse, où le prix moyen par quartier reste sous la barre des 4 000 €/m². Pour un investisseur qui cherche un rendement supérieur au 2-3 % parisien, l'exercice vaut le détour : Comparer avec un marché provincial comme le marché immobilier de Dunkerque permet de mesurer l'écart entre capitale patrimoniale et marché à rendement.
Pour aller plus loin
Avant de formuler une offre, le calcul du budget réel (prix, frais de notaire, taxe foncière) mérite d'être bouclé en amont pour cadrer une proposition cohérente avec le marché de l'arrondissement visé. Pour un projet locatif, la lecture croisée du rendement et de la fiscalité locale reste la meilleure protection contre une acquisition surpayée.
